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Hoy analizamos tipos de suelo: urbano, urbanizable, no urbanizable; repasa su desarrollo y explica lo que podemos o no podemos hacer en cada uno.
El suelo está sujeto a varias condiciones legales relacionadas con la normativa urbanística y de construcción, pero la más importante de todas estas condiciones legales es su condición urbanística, que distingue tipos de suelo: urbano, urbanizable, no urbanizable.
La jerarquía es una distinción a gran escala que divide las diferentes áreas de la población: las que se pueden construir y están listas, y las que se pueden construir en el futuro pero no están listas porque el desarrollo de la calle aún no está completo. Listas y áreas reservadas para zonas verdes, áreas rurales o áreas similares donde nunca se permite la construcción. En el artículo de hoy, analizaremos cada una de estas diferentes áreas, veremos cómo han evolucionado a lo largo de los años y explicaremos en detalle qué podemos o no podemos hacer en cada área y por qué.
ORDENACIÓN URBANÍSTICA
Cualquier realidad urbana, ya sea una ciudad o una ciudad, está determinada por una serie de parámetros de cierta complejidad. El urbanismo define el carácter social, económico y cultural de un espacio, un espacio que se ha formado históricamente y en el que cada generación trae consigo nuevas fases de construcción, que se materializan en nuevas construcciones y reformas.
Como en cualquier ámbito urbano, la construcción colectiva debe ser un proyecto que vaya más allá de la proyección de edificaciones e infraestructuras, es un proyecto urbano colectivo. Tal proyecto debe ser concreto y concreto en su formulación y dirección concreta, y no debemos olvidar el componente político en él.
Nuevamente, estamos hablando de un proyecto a largo plazo, por lo que el marco regulatorio debe ser lo suficientemente flexible para ser recalibrado en el tiempo e incorporar elementos de incertidumbre y oportunidad. Por esta razón, el gobierno ha creado un marco legal para adaptar las actividades de la ciudad y pretende recoger las múltiples consecuencias de los fenómenos urbanos. Por lo tanto, podemos estar seguros de que la planificación urbana debe ser capaz de interpretar el patrimonio histórico que representan las ciudades y proporcionar pautas para su desarrollo sostenible para el futuro sin plazos.
Diferencias en clasificación y calificación
La planificación urbana regula el uso del suelo por parte de los propietarios (independientemente de que sean instituciones públicas o privadas) para asegurar la coherencia del desarrollo urbano en el territorio.
La división de suelo en diferentes categorías o tipos de suelo es el significado de clasificación urbana, mientras que la asignación de suelo a un área específica es el entendimiento de clasificación urbana, que se refiere a la viabilidad de su uso y construcción.
Clasificación
Para la planificación urbanística, el suelo de cualquier ciudad debe clasificarse en tipos básicos de suelo: urbano, edificable y no edificable de acuerdo con los objetivos y criterios de su proyecto.
El significado de estos términos se establece en los siguientes textos legales que los definen. La ley de tierras de España de 1956 los dividió en áreas urbanas, reservas urbanas y áreas rurales. Los nombres de los tipos de suelo actuales: urbano, urbanizable, no urbanizable son de la Ley de Suelo de 1975, y la división correspondiente de cada categoría se detallará más adelante.
Calificación
Una tasación es una característica especial de un solar en relación con su edificabilidad y las normas específicas que le son de aplicación: usos permitidos, recorridos o alturas máximas, etc. Todo suelo de titularidad municipal debe estar acogido a alguno de los regímenes de suelo previstos y estar sujeto a determinadas calificaciones urbanísticas que determinan su destino e incompatibilidad en el planeamiento propuesto.
Veamos algunos ejemplos para entender la lógica urbana detrás de esto, aunque no es el tema de este artículo. Por ejemplo, el espacio libre se caracteriza por dos condiciones básicas: viales y áreas verdes o parques de la ciudad. Esta segunda calificación implica una mayor protección de la integridad espacial para garantizar un número mínimo de espacios verdes en las áreas urbanas.
Otro ejemplo es el uso de la calificación de equipamientos en la planificación urbanística para facilitar la implantación de determinados usos que son difíciles de conseguir con la lógica del mercado del suelo.
LA CIUDAD EXISTENTE: EL SUELO URBANO
Se puede decir que la tierra clasificada como urbana es en realidad un espacio urbano existente. Esta es un área con un mayor estatus de propiedad de la tierra en el sentido de que se reconocen más derechos y menos obligaciones. Por ello, la legislación urbanística ha creado las condiciones para tal demarcación.
El primer criterio para clasificar un suelo como urbano es que cuente con los servicios urbanos básicos propios de este tipo de suelo: vialidad, agua, alcantarillado y electricidad. La disponibilidad de los servicios y suministros esenciales es, por tanto, una de las primeras comprobaciones que debemos hacer antes de comprar un suelo, ya que un solar sin carretera ni suministro de agua o luz puede cobrarse en el futuro cuando así lo decida el ayuntamiento, para urbanizar las calles, el propietario tiene que pagar.
Además, este proceso debe realizarse de conformidad con la ley, por lo que las áreas urbanizadas ilegalmente no tienen la consideración directa de suelo urbano. Para saber si nuestro suelo está urbanizado según lo previsto, tenemos que comprobar si hay irregularidades. En caso contrario, será necesario aplicar el planeamiento especial, una herramienta urbanística que normaliza las irregularidades en los ámbitos territoriales de determinadas industrias.
El segundo criterio establece que dos tercios de la "superficie edificada" es el mínimo exigido para suelo urbano, ya que muchas zonas urbanas, aunque claramente urbanas, pueden tener un importante déficit de urbanización. Cuando hablamos de integración arquitectónica, nos referimos al terreno adyacente a la estructura urbana, no a un terreno aislado, para lograr que sea un suelo urbano sólido y estable.
En la clasificación del suelo urbano encontramos dos subgrupos: suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado, que a continuación desarrollaremos.
Suelo urbano consolidado
La subcategoría de suelo urbano consolidado incluye todos los suelos considerados solares, que podemos definir como áreas aptas para la edificación y urbanización bajo el plan urbanístico, que permite un permiso inmediato, y cuya construcción no implica transferencia.
También existe un término llamado solar de utilidad, esta vez se refiere a una parcela de tierra que aún no ha sido enrutada y clasificada pero que se encuentra dentro de la clasificación de suelo urbano consolidado.
Sin embargo, debemos ser conscientes de que un terreno puede perder la condición de suelo urbano consolidado si el plan urbanístico lo contempla en la actividad de renovación urbana. Por lo tanto, es necesario recopilar toda la información sobre el impacto de nuestra futura instalación para evitar regulaciones que limiten la posibilidad de que la construcción o los terrenos estén incluidos en el precio de compra.
Suelo urbano no consolidado
El suelo urbano no consolidado, también conocido como suelo rural, es el suelo que aún no ha alcanzado la configuración final del sistema de espacio público libre y segmentado. Pueden ser áreas que nunca se han incluido completamente en la planificación urbana, como áreas circundantes y áreas urbanas vacías, o áreas incluidas en ciudades que están obsoletas y necesitan una nueva urbanización, como antiguas grandes industrias o recintos ferroviarios abandonados.
En estos casos, el planeamiento urbanístico municipal indica la necesidad de nuevas configuraciones, la creación de nuevos planes de calles y la identificación de nuevas áreas edificadas y su población. Por lo tanto, el nuevo plan tuvo que hacer cambios significativos en la estructura de la trama de la parcela. El plan identifica las áreas más adecuadas para este proceso bajo el nombre de "Sector de Mejoramiento Urbano".
Estos proyectos de urbanización pueden incluir conversión de suelo interno, conversión, acceso a donaciones públicas o reconstrucción. Todas estas actividades estarán definidas por algún mapa de desarrollo, como un plan de sitio, y por lo tanto estarán sujetas a la aprobación del plan antes de que pueda ser evaluado como adecuado para la construcción y se pueda obtener el permiso de planificación.
Sin embargo, la compra de suelo clasificado como suelo urbano no consolidado puede suponer que nuestros futuros proyectos de vivienda queden en suspenso a la espera de soluciones urbanísticas positivas.
LA EXTENSIÓN DE LA CIUDAD: EL SUELO URBANIZABLE
El régimen de suelo urbanizable se diferencia del suelo urbano consolidado y del suelo no consolidado y es transitorio en que está previsto que se aplique a los suelos de carácter rural y se mantiene vigente hasta que el suelo pasa a ser urbano, a partir de lo cual su régimen pasa a ser suelo urbano. La demarcación del suelo urbanizable a través de herramientas de planeamiento pretende indicar que este suelo aún rural puede incorporarse al entorno urbano de la ciudad a través de procesos de urbanización como el planeamiento de parcelación o proyectos de redistribución. La categoría de suelo urbanizable tiene dos subgrupos: suelo urbanizable industrial o no industrial. La diferencia depende de si se considera suelo urbanizable o suelo urbanizable, como desarrollaremos en los dos próximos apartados de este artículo.
SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO
Los suelos urbanizable sectorizado,, también conocidos como suelo urbanizable programado o delimitado en sectores, son áreas en las que el interés de una ciudad está indicado en los planes urbanísticos. Por ello, el plan lo divide en sectores para ser objeto de medidas de urbanización.
Por lo tanto, es un terreno que necesita ser urbanizado, es decir, su urbanización es parte del plan de acción del plan municipal, lo que requiere un compromiso formal del ayuntamiento para iniciar el proceso de transformación en un plazo determinado. De esta forma, el ayuntamiento se ve obligado a revisar todas las propuestas de ordenamiento territorial impulsadas por otros organismos para cumplir con el plan integral.
SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO
El suelo urbanizable no sectorizado, también conocidos como suelo urbanizable no programado o no delimitado en sectores, se refieren a los terrenos designados por la planificación urbana como aptos para la urbanización solo bajo ciertas condiciones.
Por ello, el Ayuntamiento no tiene obligación de actuar, aunque no se puede descartar la posibilidad de fomentar la urbanización. No obstante, en este caso, el Ayuntamiento puede actuar sobre la base de criterios de oportunidad, fijar condiciones adicionales y convocar concursos entre los distintos agentes para favorecer su desarrollo.
Asimismo el suelo urbanizable no pueden sectorizarse modificando el plan de acción del programa municipal.
EL SUELO NO URBANIZABLE Y LA PRESERVACIÓN DEL ESPACIO RURAL
El suelo no urbanizable, también conocido suelo no adecuado o suelo rústico,, es una categoría de suelo que queda excluido del planeamiento urbanístico para su posible urbanización por ser suelo no apto para el desarrollo urbano sostenible por sus características físicas o su ubicación. Estas podrían ser, por ejemplo, áreas reservadas para el desarrollo de infraestructura o servicios públicos. Sin embargo, es legalmente posible construir viviendas unifamiliares en conjunto con desarrollos agrícolas o ganaderos, siempre que el terreno sea lo suficientemente grande para evitar el hacinamiento.
SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO
Este grupo incluye un determinado tipo de suelo que ha recibido protección especial por su valor paisajístico, natural, cultural o productivo, denominados residuos protegidos. En este caso, el plan urbanístico lo excluye de cualquier posibilidad de urbanización, ya que se considera que debe ser debidamente protegido.
¿Cómo sé la calificación de un suelo: URBANO, URBANIZABLE, NO URBANIZABLE?
En primer lugar, debemos comprender y utilizar las herramientas a las que podemos acceder a través de la plataforma web, ya que pueden facilitarnos la vida con un solo clic. A nivel español, a través de la sede electrónica del catastro, podemos revisar los tipos de suelo urbano, urbanizado o no urbanizado de cualquier suelo que nos interese. Cataluña dispone de la herramienta Mapa Urbanístico de Cataluña (MUC) facilitada por la Generalitat, y Madrid dispone de una herramienta similar, el Sistema de Información Geográfica Urbanística, gestionado por la Comunidad de Madrid.
Por último, tenemos el Portal de Información de la Ciudad de Barcelona (PIU), creado por el Ayuntamiento de Barcelona. Todos ellos incluyen un mapa interactivo con una clasificación de toda la topografía del área que cubren.
En segundo lugar, podemos consultar directamente con el ayuntamiento de nuestro interés para conocer la normativa municipal, las posibles servidumbres o impactos y el urbanismo que rige en el lugar. Como comentábamos antes, una de las cosas más importantes que hay que saber es si la parcela está en una calle urbanizada donde llegan todos los servicios.
El siguiente paso será evaluar la información del suelo siguiendo las sencillas instrucciones que requiere el Registro de la Propiedad. El título de la tierra aparecerá junto con la deuda restante. Es un trámite que se puede hacer personalmente y siempre supone un pago mínimo por parte del municipio, pero hay muchos intermediarios que nos lo pueden hacer.
Al final, es más inteligente contactar a un arquitecto antes de comprar un terreno, para que pueda hacer todos los controles necesarios a nivel municipal y legal, así como hacer un recorrido por el terreno para concertar una tasación en el lugar. . antes de iniciar la compra.